Bauabnahme Berlin

Bauabnahme Berlin
Bauabnahme Berlin

Die Bauabnahme: Der schönste Moment – wenn alles gut geht

Hilfe bei der Bauabnahme Berlin – Fragen zur Bauabnahme? Begleitung bei der Bauabnahme?

Gerne begleiten wir Sie bei Ihrer Bauabnahme, damit Sie keine teuren Fehler bei der Abnahme machen.

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Bauabnahme Berlin und Brandenburg – Beratung & Begleitung

Gerne übernehme wir für Sie auch die Bauüberwachung bzw. Baubegleitung in Berlin und Brandenburg in Ihrem Sinne.

Die Bauabnahme ist ein besonderer Zeitpunkt beim Bau eines Hauses. Die Bauabnahme markiert nicht nur die Übergabe des Objekts an den Auftraggeber, also den Bauherrn.

Es ergeben sich auch viele rechtliche Änderungen. Geht ein Bauherr unvorbereitet in eine Bauabnahme, kann das später hohe Kosten für ihn bedeuten.

Dabei wird der Umfang der Bauabnahme bereits mit der ersten Vertragsunterzeichnung maßgeblich geregelt.

Wer also keine bösen Überraschungen bei der Bauabnahme erleben möchte, sollte schon ab der Vertragsunterzeichnung alles genauestens festhalten.

Bauabnahme Berlin: Für die Bauabnahme benötigen Sie immer einen Profi

Bauabnahme Berlin - Baubegleitung Bau abnehmen
Bauabnahme Berlin – Baubegleitung Bau abnehmen

Ein klassischer Fall wäre die Übergabe eines Neubaus, bei dem die Außenanlagen noch nicht fertig sind.

Wurden diese Arbeiten jedoch nicht explizit im vorangehenden Vertrag geregelt, besteht auch kein Anspruch auf die Fertigstellung der Außenanlagen.

Daher sollten Sie sich schon vor der Vertragsunterzeichnung unbedingt einen unabhängigen Sachverständigen ins Boot holen.

Denn viele Punkte, die über den Vertrag zu regeln sind, können Laien schlicht nicht abschätzen oder beurteilen – und Laien auf bautechnischem und baurechtlichem Gebiet dürften nahezu alle Bauherren sein.

Bauabnahme Berlin: Überprüfen und protokollieren Sie einzelne Bauabschnitte

Darüber hinaus ist es dringendst anzuraten, den Bau schon vor der eigentlichen Abnahme immer wieder zu kontrollieren.

Auch hier ist es absolut ratsam, ebenfalls unabhängige Sachverständige dabeizuhaben.

Wichtige Zeitpunkte dabei wären die Fertigstellungen einzelner Gewerke, also beispielsweise die Dachdämmung des Dachs, bevor es eingedeckt ist.

Später lässt sich nur schwer feststellen, ob die Dämmung tatsächlich den vertraglich festgelegten Bestimmungen entsprochen hat.

Dabei dürfen Sie aber keinesfalls einzelne Gewerke vor Fertigstellung des Hauses abnehmen.

Andernfalls beginnt je nach Abnahme eines Gewerks auch die Gewährleistungsfrist zu laufen.

Bauabnahme Berlin: Mit der Bauabnahme verändert sich die Rechtssituation gravierend für Sie

Stattdessen sollten sämtliche Mängel protokolliert werden, am besten sogar mit Fotos. Solange keine Bauabnahme erfolgt ist, steht nämlich der Auftragnehmer in der Pflicht, dass er nachweisen muss, nicht gepfuscht zu haben.

Nach der Abnahme müssen Sie dem Auftragnehmer dagegen nachweisen, dass er tatsächlich gepfuscht hat.

Erstellen Sie diese Mängellisten zudem nicht bereits nach markanten Bauabschnitten, können die Folgekosten für die Mängelbeseitigung deutlich ansteigen.

Es ist also im Sinne beider Vertragsparteien, Baumängel so schnell wie möglich festzustellen.

Bauabnahme Berlin - Bauberatung
Bauabnahme Berlin – Bauberatung

Bauabnahme Berlin: Wann Sie eine Bauabnahme ablehnen können

Rechtlich ist die Bauabnahme dann so geregelt, dass Sie sämtliche Mängel erneut protokollieren müssen.

Dazu gehören auch schon zuvor festgestellte und protokollierte Mängel.

Andernfalls könnte der Auftragnehmer argumentieren, dass nicht mehr protokollierte Mängel beseitigt gewesen seien und deshalb nicht aufgeführt wurden.

Die Abnahme selbst können Sie nur bei gravierenden Mängeln ablehnen.

Dazu gehört beispielsweise, dass ein Gebäude noch nicht bewohnbar wäre oder darin wohnen unzumutbar wäre.

Auch sicherheitsrelevante Mängel wie das Fehlen eines Treppengeländers bedeutet für Sie, dass Sie Ihren Neubau nicht abnehmen müssten.

Bauabnahme Berlin – Bei geringen Mängeln: halten Sie Ihre Vorbehaltsrechte schriftlich fest

Die Risiken für Sie als Bauherr lauern hier aber vielmehr im Detail. Denn die Auftragnehmer wissen nur zu gut, dass bei kleinen Mängeln ein Objekt abgenommen werden muss.

Die Auftraggeber machen dann oft einen fatalen Fehler: Bauherren vergessen meist, sich die Mängelrechte in Bezug auf festgestellte und protokollierte Mängel vorzubehalten.

Auch sollte bereits im Vertrag eine Vertragsstrafe für nicht fristgerechte Abnahmen vereinbart worden sein.

Die ist aber auch dann wieder hinfällig, wenn Sie im Bauabnahmeprotokoll nicht erneut darauf hinweisen.

Bauabnahme Berlin: Eine Bauabnahme, ohne dass Sie das Objekt tatsächlich abgenommen hätten

Außerdem gibt es auch so etwas wie eine stillschweigende Bauabnahme. Der Auftragnehmer teilt Ihnen schriftlich mit, dass der Neubau fertiggestellt sei.

Vereinbaren Sie nun nicht innerhalb der nächsten 12 Tage einen Bauabnahmetermin, kann der Auftragnehmer erklären, dass er davon ausgegangen sei, dass Sie den Neubau so wie er zum Zeitpunkt der Mitteilung aussah, abgenommen hätten.

Aber auch ein sogenanntes schlüssiges Verhalten kann dazu führen, dass Sie Ihren Neubau ungewollt abnehmen.

Sie teilen dem Auftragnehmer zwar Mängel mit, zahlen aber nun die Schlussrechnung.

Die wird aber erst fällig, wenn auch die Baumängel beseitigt wurden. Zumindest können Sie die dreifachen Kosten der festgestellten Mängel zurückhalten, wenn es sich um kleinere Mängel handelt.

Bauabnahme Berlin: Behalten Sie eine Sicherheitsleistung für die Gewährleistungsfrist ein

Unter bestimmten Voraussetzungen (zum Beispiel bei Abschlagszahlungen mit einer klar festgelegten Abschlusszahlung) können Sie bis zu fünf Prozent der Bau- bzw. Vertragssumme sogar nach der Bauabnahme zurückhalten.

Dieser Sicherheitseinbehalt wird für den Zeitraum der Gewährleistungsfristen einbehalten. Kommt es nun zu weiteren Mängeln, können die Kosten daraus gedeckt werden.

Denn selbst nach der Bauabnahme steht der Bauherr natürlich nicht ganz rechtlos dar. Nur ist es nun wesentlich schwieriger, sein Recht durchzusetzen, da er nun in der Beweispflicht ist.

Die Gerichte haben hier ebenfalls zahlreiche Urteile zugunsten von Bauherren ausgesprochen.

Denn viele Mängel sind für einen Bauherrn als Laien schlicht ergreifend nicht zu erkennen. Kann es das nachweisen, muss der Auftragnehmer ebenfalls nachbessern.

Bauabnahme Berlin: Fazit: grundlegende Punkte, die Sie beachten sollten

Nun kommt es aber nicht selten vor, dass eine Baufirma Pleite geht. Haben Sie aber den Sicherheitseinbehalt vorgenommen, können Sie entstehende Kosten für später erkennte Mängel ebenfalls davon bezahlen.

Sie müssen also grundsätzlich schon vor der Vertragsunterzeichnung alles entsprechend regeln:

Bauabnahme: Im Vertrag

  • vereinbaren Sie eine Vertragsstrafe bei nicht termingerechter Abnahme
  • weisen Sie auf einen 5-prozentigen Sicherheitseinbehalt hin
  • lassen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen

Bauabnahme: Während der Bauzeit

  • prüfen Sie fertiggestellte Gewerke und erstellen Sie entsprechende Mängelprotokolle
  • dokumentieren Sie alles mit einer Kamera
  • beauftragen Sie zudem einen unabhängigen Sachverständigen, wichtige Teilabschnitte des Baus zu begutachten

Bauabnahme: Vor der Bauabnahme

  • weist Sie der Auftragnehmer nur auf die Vertragsfertigstellung hin, vereinbaren Sie umgehend einen Termin zur Bauabnahme
  • nehmen Sie keine Abschlusszahlungen vor
  • ziehen Sie nicht in das Gebäude ein oder lassen sich die Schlüssel übergeben

Bauabnahme: Zur Bauabnahme

  • führen Sie die Bauabnahme mit einem Zeugen durch
  • beauftragen Sie einen unabhängigen Sachverständigen, die Bauabnahme zusammen mit Ihnen durchzuführen
  • protokollieren Sie sämtliche erkannten Mängel
  • protokollieren Sie sämtliche vorab gefundene Mängel erneut, soweit nicht fachgerecht beseitigt
  • weisen Sie erneut auf die fällige Vertragsstrafe hin
  • behalten Sie sich Ihre Mängelrechte vor
  • nehmen Sie den Bau nicht bei gravierenden Mängeln ab
  • leisten Sie in diesem Fall keine Abschlusszahlung

Bauabnahme Berlin: Vertrauen ist gut, Vorsicht erspart Ihnen viel Ärger und Geld

Der Bauherren-Schutzbund und andere Institutionen haben Studien durchgeführt.

Demnach kommt es schon während der Fertigstellung einzelner Gewerke im Durchschnitt bei jedem einzelnen Neubau zu 18 gravierenden Mängeln.

Selbst bei der Bauabnahme sind es dann immer noch 14 Mängel, die im Durchschnitt bei jeder einzelnen Abnahme protokolliert werden mussten.

In unserem Büro finden Sie ein Unternehmen, das unabhängig und Ihnen gegenüber verpflichtet einzelne Bauabschnitte inspiziert, Sie aber ebenso bei der Bauabnahme begleitet und sämtliche bautechnischen und baurechtlichen Mängel für Sie aufdeckt.

Natürlich können wir auch schon den Vertrag für Sie auf seine Vollständigkeit überprüfen (keine Rechtsberatung).

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