Abnahmeprotokoll Gewerbe

Abnahmeprotokoll Gewerbe

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Ein Bauvorhaben besteht aus verschiedenen Etappen. In Bezug auf Organisation und Bauen, aber ebenso baurechtlich.

Der baurechtlich betrachtet wohl wichtigste Teil des Bauvorhabens ist die Bauabnahme.

Die ist zweiteilig – unabhängig davon, ob nun ein privates oder ein gewerbliches Bauvorhaben.

Dennoch gibt es in vielen Fällen deutliche Unterscheidungen bei gewerblichen Bauabnahmen.

Denn eine gewerbliche Bauabnahme setzt noch lange nicht voraus, dass der Bauherr schon mit einem gewerblichen Bauvorhaben Erfahrung hat.

Nachfolgend erörtern wir die Besonderheiten und möglichen Unterschiede zum privaten Bauvorhaben und der jeweils dazugehörigen Bauabnahme inklusive des gewerblichen Abnahmeprotokolls.

Abnahmeprotokoll Gewerbe: Die rechtlichen Aspekte eines Bauvorhabens

Wer heute baut, muss sich nicht nur mit dem Bauvorhaben als solches auseinandersetzen, also Bauregeln und Techniken, Baustoffe usw. kennen.

Auch rechtlich wird viel von einem Bauherrn erwartet.

So gibt es im Verlauf eines Bauvorhabens etliche Meilensteine, die wichtige baurechtliche Etappen markieren:

  • optional Vertrag mit Bauberater
  • optional Finanzierungsvertrag mit Banken
  • Bauvertrag inklusive Baubeschreibung
  • optional Vertrag mit Baubegleitung bzw. Bauüberwachung
  • optional Bauprotokolle (aus der Überwachung während des Baus)
  • Ratenzahlungen der Bausumme, vertraglich festgelegt nach definierten Etappen
  • öffentlich-rechtliche Bauabnahme
  • zivilrechtliche Bauabnahme (meist) mit Fälligkeit der Schlusszahlung

Abnahmeprotokoll Gewerbe: Der Bauvertrag ist ausschlaggebend

Schon der Bauvertrag kann sich maßgeblich unterscheiden, je nachdem, ob es sich um ein gewerbliches oder privates Bauvorhaben handelt.

Beim privaten Bauvorhaben ist der Bauherr eine natürliche Person, beim gewerblichen Bauvorhaben dagegen eine juristische Person im Sinne des Geschäftsführers, Inhabers, usw.

Abnahmeprotokoll Gewerbe: Private Bauherren sind vertragsrechtlich bessergestellt als gewerbliche

Der private Bauherr, der sich über die rechtlichen Möglichkeiten, Optionen und Schwierigkeiten bei seinem Bauvorhaben informiert hat, wird den Vertrag auf Grundlage verschiedener Regelwerke fordern:

zum einen ist das das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), in welchem das Werksvertragsrecht geregelt ist. Jedoch gibt es in Deutschland kein explizites Bauvertragsrecht.

Abnahmeprotokoll Gewerbe: Die VOB als Vertragsklauselwerk

Das wurde bereits 1926 über die damals als „Verdingungsordnung für Bauleistungen“, kurz VOB, abgefasst. 2002 wurde diese Bezeichnung durch „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen“ ersetzt, wobei die Abkürzung „VOB“ bestehen blieb.

Die VOB sind im Prinzip ein Regelwerk, das sämtliche Vertragsklauseln beinhaltet, aber auch die Anforderungen an öffentlich-rechtliche Bauvergaben sowie die technischen Baustandards. Danach ist die VOB wie folgt unterteilt:

  • VOB/A: Vergabebedingungen für öffentlich-rechtliche Bauvergaben
  • VOB/B: das Vertragswerk (Klauseln) explizit für Bauverträge
  • VOB/C: technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen

Nun muss hier klar zwischen einem privaten Bauherrn (Verbraucher) und einer gewerblichen Bauherrschaft unterschieden werden, denn für private Bauherren gelten bestimmte Regeln aus dem BGB in jedem Fall, während sie für gewerbliche Bauherren bei einem VOB-Bauvertrag grundsätzlich ungültig sind.

Abnahmeprotokoll Gewerbe - Bauabnahme

Abnahmeprotokoll Gewerbe: Gerade beim gewerblichen Bauvertrag müssen Sie besonders Acht geben

Damit sind private Bauherrschaften deutlich vorteilhafter gestellt als bei gewerblichen Bauvorhaben.

Was jedoch die Bauabnahme betrifft, gibt es Risiken bei der gewerblichen als auch der privaten Bauabnahme. Beide sind schon weit im Vorfeld, also noch vor Baubeginn in die entsprechenden Bahnen zu lenken.

Abnahmeprotokoll Gewerbe: Gewerbliche Bauabnahme und Abnahmeprotokoll schon vor und mit dem Bauvertrag regeln

Denn im Bauvertrag wird beispielsweise festgelegt, wie die Bauabnahme überhaupt geregelt werden soll. So kann es bei der gewerblichen als auch der privaten Bauabnahme passieren, dass Sie als Bauherrschaft Ihren Neubau bereits abgenommen haben, ohne es überhaupt zu realisieren.

Beispielsweise durch eine konkludente Bauabnahme, also eine stillschweigende Bauabnahme. Dann nützt auch bei einer gewerblichen Bauabnahme ein Abnahmeprotokoll wenig. Die konkludente Bauabnahme kann unter den folgenden Aspekten erfolgen:

  • der Bauherr bezieht das Gebäude und führt es seiner gedachten Nutzung zu
  • die Heizungsanlage wird eingeschaltet
  • der Bauherr nimmt die Schlüssel an
  • der Bauherr überweist die Schlussrate

Abnahmeprotokoll Gewerbe: Bestehen Sie auch bei gewerblichen Bauvorhaben auf eine formelle Bauabnahme

Daher sollte bei einem gewerblichen als auch einem privaten Bauvorhaben stets eine entsprechende Vereinbarung im Bauvertrag getroffen werden, wonach eine förmliche Bauabnahme festgelegt wird. Ebenfalls schon weit im Vorfeld der Bauabnahme (auch bei gewerblichen Projekten) sollten Sie sich im Internet Vorlagen für die Bauabnahmeprotokolle herunterladen.

Dann werden diese Punkte anhand des Bauvertrags inklusive der Baubeschreibung umfassend ergänzt und an Ihr individuelles Bauvorhaben angepasst.

Abnahmeprotokoll Gewerbe: Technische Abnahmen während der Bauzeit, förmliche Bauabnahme nach Fertigstellung

Es sollten auch ausdrücklich Baustellenbesuche mit technischen Abnahmen vereinbart werden. Technische Abnahmen sind eine reine Bestätigung, dass das jeweilige Gewerk in Ordnung ist.

Aber das Risiko geht noch nicht auf Sie über, die Gewährleistungsfrist beginnt nicht zu laufen.

Die gesamte Verantwortung bleibt also im Bereich des Bauunternehmers, Bauleiters etc. Auch Zahlungen können an eine technische Abnahme nicht festgemacht werden. Zudem können Sie nicht zur Bauabnahme gezwungen werden.

Abnahmeprotokoll Gewerbe: Prüf- und Überwachungsprotokolle in die gewerbliche Bauabnahme einfließen lassen

Im Bauvertrag sollte dann ergänzend vereinbart werden, dass aber die Prüf- und Überwachungsprotokolle der Baustellenbesuche Bestandteil der Bauabnahme werden und Mängel bis dahin zu erledigen sind.

Gerade bei der gewerblichen Bauabnahme ist es außerdem üblich, dass bereits ein zweiter Abnahmetermin vereinbart wird, da im Durchschnitt bis zu 40 Baumängel bei der ersten Abnahme festgestellt werden – bei der privaten als auch der gewerblichen Bauabnahme.

Im Bauabnahmeprotokoll sind auch Vorbehalte zu formulieren. Dann tritt die Abnahme nur teilweise in Kraft: Gewerke und Arbeiten, bei denen Vorbehalte angegeben wurden, müssen noch nicht bezahlt werden.

Abnahmeprotokoll Gewerbe: Vertragsstrafen, Sicherheitseinbehalt und Ausnahmen von der Bauabnahme

Im Gegenteil: Sie können bis zur dreifachen Summe als Sicherheit einbehalten. Bezüglich etwaiger Vertragsstrafen muss im privaten als auch im gewerblichen Abnahmeprotokoll ebenfalls explizit hingewiesen werden.

Überlassen Sie also nicht dem Zufall.

Behalten Sie gerade bei gewerblichen Bauvorhaben im Hinterkopf, dass Sie unter Umständen vertraglich nicht so gut wie ein Verbraucher gestellt sind.

Regeln Sie also Bauabnahme und Bauabnahmeprotokoll schon bis zur Bauvertragsunterzeichnung bis ins kleinste Detail.

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