Mängelrüge nach Abnahme

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Mängelrüge nach Abnahme – Die Mängelrüge nach der Bauabnahme

In zahlreichen Beiträgen weisen wir darauf hin, dass die Bauabnahme durch den Bauherrn einen Wendepunkt im Verlauf eines Hausbauprojekts bedeutet, der insbesondere einen rechtlichen Charakter hat.

Daraus ergeben sich auch immer wieder Probleme, wenn eine Mängelrüge nach der Bauabnahme erfolgt.

Verkompliziert wird diese Möglichkeit durch die unterschiedlichen Voraussetzungen, die eingetreten sein können bei der Mängelrüge nach Abnahme.

Mängelrüge nach Abnahme: Die Mängelrüge muss vor oder zur Bauabnahme erfolgen

Grundsätzlich ist eine Mängelrüge vor oder bei der Bauabnahme durchzuführen.

Wird ein Neubau aber abgenommen, und im Anschluss eine Mängelrüge ausgesprochen, kann es sein, dass sich daraus kein Anspruch mehr ergibt, der Bauherr damit also ins Leere läuft.

Davon ausgenommen sind beispielsweise Mängel, die bereits vor oder zur Bauabnahme bekannt waren.

Für alle weiteren Mängel, die der Besteller oder Auftraggeber (Bauherr) nach der Bauabnahme rügt, besteht grundsätzlich Beweispflicht durch ihn.

Vor der Bauabnahme muss dagegen der Auftragnehmer beweisen, dass er vertragsgerecht geliefert hat.

Mängelrüge nach Abnahme: Formulieren Sie einen Vorbehalt bei der Bauabnahme im Bauabnahmeprotokoll

Aber natürlich gibt es davon Ausnahmen. So gibt es zahlreiche Gewerke, die Sie überhaupt nicht mehr kontrollieren können, weil andere Arbeiten diese Gewerke verdecken.

Ein typisches Beispiel: eine Kellerabdichtung. Besteht nun ein Anfangsverdacht, dass hier ein Mangel vorliegen könnte, verwirkt das noch nicht die Bauabnahmepflicht durch den Bauherrn.

Allerdings kann der entsprechende Vorbehaltebei der Baubegleitung bzw. Bauüberwachung im Bauabnahmeprotokoll niederschreiben.

Dann bleibt dieser Teil der Bauabnahme von der geänderten Situation ausgenommen.

Der Bauherr muss für diesen Teil auch noch nicht bezahlen.

Mängelrüge nach Abnahme: Ausnahmen, um Mängelrügen nach der Bauabnahme auszusprechen

Allerdings geht es dabei um die förmliche Bauabnahme. Die wird aber nicht immer vereinbart im Bauvertrag. Stattdessen kann die Bauabnahme auch anders erfolgen:

  • ausdrücklich
  • stillschweigend
  • fiktiv
  • förmlich

Mängelrüge nach Abnahme: Die ausdrückliche Bauabnahme

Bei der ausdrücklichen Bauabnahme informiert der Auftragnehmer den Bauherrn über die Fertigstellung. Außerdem auch, dass die Bauabnahme erfolgen muss.

Der Bauherr muss nun innerhalb der nächsten 12 Tage einen Termin zur Bauabnahme festlegen. Andernfalls gilt das Werk als angenommen.

Mängelrüge nach Abnahme: Die stillschweigende Bauabnahme

Bei der stillschweigenden Abnahme können verschiedene Voraussetzungen zur erfolgreichen Bauabnahme führen.

Dieses Verhalten wird dabei als konkludent bezeichnet. Das wiederum liegt beispielsweise dann vor, wenn der Bauherr einzieht, den Schlüssel entgegennimmt, den Heizkessel einschaltet oder gar das Haus weiterverkauft.

Allerdings räumt der Gesetzgeber dem Auftraggeber hier eine Frist zum Rügen von Mängeln ein: innerhalb von sechs Werktagen muss die Mängelrüge nach dieser konkludenten Bauabnahme erfolgen.

Mängelrüge nach Abnahme: Die fiktive Bauabnahme folgert aus der ausdrücklichen Abnahme

Die fiktive Abnahme bezieht sich auf die ausdrückliche Abnahme. Teilt der Auftragnehmer die Fertigstellung und den Wunsch nach Bauabnahme mit, hat er 12 Tage Zeit, eine Bauabnahme durchzuführen.

Lässt er diese Frist verstreichen, kann der Auftragnehmer davon ausgehen, dass der Auftraggeber das Werk abgenommen hat – die fiktive Bauabnahme wirkt nun.

Allerdings bleiben dem Bauherrn auch hier noch kurze Fristen für eine Mängelrüge nach der Bauabnahme. Zieht der Bauherr ein, besteht beispielsweise die 6-tägige Frist für Mängelrügen.

Bezahlt der Bauherr aber die Schlussrechnung, hat er noch 12 Tage Zeit, Mängelrügen an den Auftragnehmer zu übermitteln.

Mängelrüge nach Abnahme: Die förmliche Bauabnahme (die unbedingt Bauvertragsbestandteil sein sollte)

Die förmliche Bauabnahme ist dagegen die einzige Bauabnahme, die bereits im Bauvertrag vereinbart werden kann – und auch unbedingt vereinbart werden sollte. Sträubt sich ein Auftragnehmer bereits vor der Vertragsunterzeichnung, sollte Vorsicht geboten sein.

Ein seriöser Auftragnehmer hat letztendlich ebenfalls ein Anliegen an einer förmlichen Bauabnahme, weil dadurch klar festgestellt wird, dass sein Werk mängelfrei ist.

Oder, dass eben Mängel beseitigt werden müssen, die sowieso vertraglich ausgeschlossen sind.

Mängelrüge nach Abnahme: Der Vorbehalt als Instrument des Auftraggebers

Ein weiterer Vorteil der förmlichen Bauabnahme: es muss keine Einigung zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber bestehen.

Aufseiten des Auftraggebers reicht bereits ein begründeter Vorbehalt, um die Bauabnahme zumindest für einzelne Gewerke auszusetzen.

Damit wird auch für diesen Teil keine Zahlung fällig, der Bauunternehmer ist immer noch in der Beweispflicht und die Gewährleistungspflichten laufen ebenfalls noch nicht.

Mängelrüge nach Abnahme: Vorsicht bei Kompromissen!

Zwar können hier verschiedene Kompromisse wie beispielsweise ein Preisnachlass vor Ort vereinbart werden, davon sollte der Bauherr aber absehen, da es das Risiko, auf finanziellen Folgen sitzen zu bleiben, erhöht.

Zudem sollte bei der Bauabnahme immer ein Experte dabei sein. Vorzugsweise hat der bereits die Baubegleitung übernommen und die einzelnen Gewerke etappenweise (nach jeweiliger Fertigstellung) überprüft und eine technische (aber rechtlich unbedeutende) Abnahme durchgeführt.

Mängelrüge nach Abnahme: Wir sind an Ihrer Seite

In und um Berlin sind wir hier Ihre Experten. Wir übernehmen für Sie die Bauberatung, Baubegleitung und sind auch zur Bauabnahme bei Ihnen.

Sie können sicher sein, dass mit uns an Ihrer Seite keine Mangel unentdeckt bleibt. Schon den Vertrag überprüfen wir auf Ihren Wunsch hin zusammen mit einem Fachanwalt für Baurecht, sodass er zu Ihren Gunsten aufgesetzt wird.

Sämtliche Qualitätskontrollen stellen sicher, dass keine Mängel zur Abnahme versteckt bleiben, außerdem bewahren wir Sie vor Fehlentscheidungen bei oder während der Bauabnahme.

Sie machen also einen großen finanziellen Gewinn mit uns, weil Sie sich viele Kosten und auch sehr viel Zeit für Mängelbeseitigung und gegebenenfalls rechtliche Auseinandersetzungen sparen.

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