Fertigstellungsbürgschaft, auch Vertragserfüllungsbürgschaft, sowie Fertigstellungsversicherung

Verschiedene Umfragen haben ergeben, dass beinahe 20 Prozent der Bauherren und Hauskäufer Erfahrungen mit einem insolventen Bauunternehmen oder Bauträger gemacht haben. Zwar werden private Bauherren und Hauskäufer dadurch geschützt, dass Ratenzahlungen etappenweise bezahlt werden und vor allem nachschüssig bezahlt werden können. Dennoch wissen die wenigsten Hauskäufer und Bauherren konkret, ob mit Zahlungsforderung tatsächlich schon alle damit verbundenen Gewerke abgeschlossen sind.

Selbst, dass Bauträger entweder von sich aus eine Bürgschaft über 5 Prozent der Bausumme anbieten müssen oder der Käufer stattdessen das Recht hat, 5 Prozent der Ratenzahlungen einzubehalten, wissen viele nicht.

Bürgschaft oder Versicherung

Um explizit den privaten Bauherrn besser zu schützen (es gibt sonst keinerlei Maßnahmen seitens des Staates, private Bauherren zu schützen), haben sich zwei verschiedene Mittel etabliert:

  • Fertigstellungsbürgschaft
  • Fertigstellungsversicherung

Bei Bürgschaft treten in der Regel Banken als Bürge des Bauunternehmers oder Bauträgers auf. Der Auftragnehmer hat die freie Wahl, die Kosten der Bürgschaft trägt der Bauherr. Die Fertigstellungsversicherung wird, wie es die Bezeichnung schon andeutet, von Versicherungsgesellschaften ausgestellt. Wer nun aber denkt, dass das schon die einzigen Unterschiede wären, irrt.

Die Versicherung tritt unmittelbar ein, die Bürgschaft kann auch noch für später aufgedeckte versteckte Baumängel genutzt werden, denn sie ist zeitlich nicht begrenzt. Damit ist bei der Versicherungs darauf zu achten, dass sie zumindest die Bauzeit umfasst oder weitgehend umfasst.

Deckungssummen haben Obergrenzen weit unter der kompletten Bausumme

Außerdem werden sich keine Fertigstellungsbürgschaften oder Versicherungen finden lassen, welche die gesamte Bausumme abdecken. Vielmehr haben sich hier Beträge zwischen 10 und 20 Prozent der kompletten Bausumme etabliert. Damit ist es aber ebenfalls noch nicht getan. Besonders wichtig sind die Bedingungen, zu denen der Bauherr seinen Anspruch geltend machen kann. So sollte der Bürgschafts- oder Versicherungsfall mit dem Eintreten bzw. der Insolvenzbeantragung gegeben sein. Keinesfalls aber sollte das von der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens abhängen, da das Monate bis Jahre dauern kann.

Wichtige Details bei Fertigstellungsbürgschaften und Versicherungen

Die entsprechende Bürgschaft muss zudem selbstschuldnerisch, unwiderruflich und unter dem Verzicht auf das Recht zur Hinterlegung der Bürgschaft verfasst sein. Bei Fertigstellungsversicherung als auch Bürgschaft muss dem Bauherrn zudem das jeweilige Zertifikat in Form der Urkunde ausgehändigt werden.

Bei der Höhe ist zu berücksichtigen, dass – je nach Vereinbarung – bestimmte Gewerke, Bauabschnitte oder Arbeiten 20 Prozent höher in der Bürgschafts- oder Leistungssumme angesetzt werden. Hintergrund ist, dass der Bauherr in den wenigsten Fällen ein drittes Unternehmen finden wird, das die jeweiligen Arbeiten zu denselben Konditionen durchführen kann oder will, da die Kalkulation einer einzelnen Arbeit anders aussieht als eine Gesamtkalkulation.

Wichtig zu Fertigstellungsversicherung und Fertigstellungsbürgschaft

Kein Bauträger oder Bauunternehmer wird einem Bauherrn freiwillig und von sich aus eine solche Bürgschaft oder Versicherung offerieren. Demnach sollte der Bauherr oder Auftraggeber auf jeden Fall vor Vertragsabschluss auf eine solche Bürgschaft oder Versicherung bestehen. Kann ein Bauunternehmer oder Bauträger keine entsprechenden Zertifikate vorzuliegen, ist das außerdem ein Indiz dafür, dass sein Vertrauensverhältnis zu Bank oder Versicherung gestört ist oder die Bonität der des Auftragnehmers ohnehin schon infrage steht.

Die Fertigstellungsbürgschaft oder Versicherung ist in heutiger Zeit absolute Pflicht für private Bauherren!

Bauherren sollten sich immer wieder in Erinnerungs rufen, wie extrem ihre Finanzierung bei einer Bank abgesichert sein muss, weil Banken das Risiko des Totalverlusts möglichst ausschließen wollen. Ein Bauherr hat dabei aber gewiss nicht dieselben enormen Geldmittel im Rücken wie eine Bank oder Versicherung, weshalb die Bürgschaft außerordentlich wichtig und absolut angeraten ist.