Aufgaben der Bauüberwachung

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Die Aufgaben der Bauüberwachung und Bauleitung lassen sich nicht immer ganz einfach differenzieren.

Ebenso, wie es verschiedene Aufgabenbereiche als auch Auftraggeber für Bauleiter gibt.

In besonderem Maße abgerundet wird dieses Verwirrspiel dadurch, dass Bauleitung und Bauüberwachung identisch sind bzw. sein können.

Die Art der Bauüberwachung, die für den Bauherrn von großer Bedeutung sein sollte, ist die externe Bauüberwachung durch Dritte. Daher beziehen wir uns nachfolgend auch auf diesen Aufgabenbereich.

Aufgaben der Bauüberwachung: Bauleiter, Bauüberwachung örtliche Bauüberwachung – zahlreiche Fachbegriffe

Bauleiter, örtliche Bauüberwachung, Bauoberleitung, Bauüberwachung usw.. Diese Begriffe können alle dieselbe, aber auch völlig unterschiedliche Aufgabenbereiche definieren.

Für den Laien wird es dadurch nicht unbedingt einfacher. Zusätzlich erschwert wird das durch die jeweilige Institution, die die Bauüberwachung in Auftrag gibt:

  • Auftraggeber (Bauherr)
  • Bauunternehmer
  • Behörde

Aufgaben der Bauüberwachung: Bauüberwachung durch Behörden

Die Bauüberwachung durch Behörden hat die Aufgabe, den Einklang zwischen Baugesetzen und Bauvorhaben zu überprüfen. Keinesfalls ist das mit einer Qualitätsprüfung gleichzusetzen.

Beispiel: laut Bauvertrag kann eine Brandschutztüre vom Markenhersteller „XY“ vereinbart worden sein. Ob nun ein Produkt dieses Herstellers verbaut wurde oder nicht, interessiert die Bauüberwachung der Behörde nicht.

Die interessiert sich mehr für die Spezifikationen, ob diese den vorgegebenen Brandschutzmaßnahmen entspricht.

Aufgaben der Bauüberwachung – Bauüberwachung durch Auftraggeber (ausführende Bauunternehmen)

Die Bauüberwachung des Unternehmers hingegen sorgt für einen reibungslosen Arbeitsablauf der Mitarbeiter des entsprechenden Unternehmens, also dafür, dass die Kapazitäten eines Betriebes effizient ausgelastet sind.

Außerdem ist sie im Sinne dieses Auftraggebers verantwortlich, Werkzeuge und Baumaterialien gegen Diebstahl usw. zu schützen.

Das berührt den Auftraggeber, den Bauherrn, zu dieser zeit aber noch überhaupt nicht, da diese Verantwortung erst nach erfolgreicher Bauübernahme auf ihn übergeht.

Damit einhergehend ist aber die Bauüberwachung des Auftraggebers nicht mehr in der Pflicht.

Aufgaben der Bauüberwachung: Bauüberwachung durch den Auftraggeber (Bauherr)

Damit wären wir nun bei der Bauüberwachung durch den Bauherrn. Handelt es sich beispielsweise um ein Architektenhaus, ist der Auftraggeber zumeist gleichzeitig der Bauherr.

Zum Vergleich: bei einem Bauträgerhaus, das dieser in Ihrem Auftrag baut, sind Sie zwar Auftraggeber, jedoch bleibt der Bauträger Bauherr.

Wie Sie diese Sonderstellung bei einem Bauträgerhaus bewerkstelligen, erfahren Sie später im Text.

Zunächst geht es um die „reguläre“ Bauüberwachung im Allgemeinen.

Aufgaben der Bauüberwachung: Wer kann die Bauleitung übernehmen?

Ein Architekt übernimmt natürlich die ganze Planung. Auch die Bauleitung ist Teil der Architektenarbeit.

Jedoch wäre der Architekt hier nicht mehr zwingend notwendig. Theoretisch kann ein privater Bauherr auch die Bauleitung übernehmen.

Das setzt jedoch ein enormes Fachwissen voraus. Daher wird in den meisten Fällen der planende Architekt auch mit der Bauleitung beauftragt.

Die bekommt er dann ebenfalls nach der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurs-Leistungen, HOAI, vergütet.

Aufgaben der Bauüberwachung: Die zusätzliche Bauüberwachung nicht durch denselben Betrieb wie die Bauleitung

Er trägt auch die Verantwortung, letztendlich ist es aber immer der Bauherr, auf den alles zukommt.

Aber auch Bauunternehmen und sogar Handwerker können eine Bauleitung übernehmen.

Mit der Bauleitung geht automatisch die Bauüberwachung einher, da es dem Architekten natürlich daran gelegen sein sollte, dass alles ordentlich umgesetzt wird.

Zahlreiche schlechte Erfahrungen mit Architekten und den anderen Formen der Bauleitung haben jedoch einen völlig neuen und vor allem wirklich sinnvollen Trend ins Laufen gebracht: die Bauleitung und auch die gesamte Bauüberwachung wird dem Architekten oder Bauunternehmen zugesprochen.

Aber ergänzend beauftragt der Bauherr ein drittes Unternehmen (zumeist ein Architekt), der ansonsten nichts mit den Arbeiten zu tun hat.

Aufgaben der Bauüberwachung: Die externe Bauüberwachung schaut auch da genau hin, wo manche Bauleiter auch mal ein Auge zudrücken

Dieser überwacht nun völlig neutral in Bezug auf die anderen Dienstleister auf der Baustelle die ordnungsgemäße Ausführung sämtlicher Gewerke laut vertraglicher Baubeschreibung.

Der Bauherr ist so immer auf der sicheren Seite und muss nicht befürchten, dass eventuelle Baumängel unentdeckt bleiben.

Diese „externe“ Bauüberwachung ist dann auch bei der Bauabnahme mit dabei und stellt sicher, dass alles der Baubeschreibung entsprechend umgesetzt wird.

Damit Sie das bei einem Bauträgerhaus ebenfalls machen können, muss die Bauüberwachung durch Sie vertraglich festgelegt sein.

Aufgaben der Bauüberwachung: Bauüberwachung beim Bauträgerhaus – vor der Vertragsunterzeichnung darauf bestehen!

Daher ist es dringendst zu empfehlen, dass diese Klausel Bestandteil des Bauträgervertrages wird.

Kommen Sie mit dieser Bitte nach Unterzeichnung, wird es in den meisten Fällen bei der Bitte bleiben – und zwar bei der abgelehnten, wogegen Sie nicht machen können.

Sie müssen sich dann also quasi blind auf den Bauträger verlassen. Fordern Sie einen Bauträger ruhig heraus und verlangen diesen Zusatz im Bauvertrag.

Der Bauvertrag enthält nur die Beschreibungen und Vorgehensweisen, die beide Parteien miteinander vereinbart haben.

Sollte sich ein Bauträger (aber auch eine andere Bauleitung) dagegen sträuben, stellt sich die Frage, weshalb Sie nicht überprüfen können sollten, dass alles lediglich so, wie es sowieso vereinbart ist, ausgeführt wird.