Verträge rund ums Haus – Hausbau, Hauskauf

Am Anfang steht bei jedem Hausbesitzer zuerst ein Traum, eine Vision.

Diese nimmt dann im Lauf der Zeit immer konkretere Formen an. Irgendwann beginnen die meisten durchzurechnen, was sie sich mithilfe einer Finanzierung leisten können und was nicht – die Recherche hat begonnen.

Dann wird in der Regel die Finanzierung gewährleistet, es kommen erste Gespräche mit der Bank – meist der Hausbank.

Verträge rund ums Haus: Organisation und organisatorische (nicht konkret den Hausbau betreffende) Vertragsinhalte

Irgendwann dann ist der Finanzierungsrahmen klar und die Vorstellungen vom eigenen Haus werden noch konkreter.

Selbstverständlich sind die richtigen Finanzierungskonditionen schon ein Kapitel für sich. Viele Menschen informieren sich hier inzwischen auch intensiv.

Verträge rund ums Haus: Vorgehensweise noch vor fester Planung, Finanzierung usw.

Doch was dann folgt, ist zumeist unüberlegt und hastig. Häuser werden heute unterschiedlich gebaut. Keinesfalls sollten Sie also jetzt sofort dazu übergehen, ein Unternehmen zu beauftragen.

Vielmehr führt der erste Weg (unter Umständen noch vor der Finanzierung) zum Bauberater, später dann zum unabhängigen Baubetreuer oder Baubegleiter.

Nicht nur, dass wir diese Aufgaben, einzig Ihnen gegen über verpflichtet, übernehmen – nachfolgend haben wir für Sie zusammengestellt, worauf es von Anfang an ankommt.

Verträge rund ums Haus: So werden private Häuser heute gekauft bzw. gebaut

Das es viele Probleme beim Bauen geben kann, die richtig teuer werden können, wissen die meisten Hausbau- oder Kaufinteressenten heute inzwischen.

Entsprechend hat sich auch das gesamte Verhalten, an ein Haus zu kommen, verändert. Noch vor wenigen Jahrzehnten war der klassische Weg über den Architekten. Der plant ein Haus und begleitet es auch während der Bauphase.

Doch weil es hier oftmals zu höheren Kosten kommen kann, haben viele Menschen nach einem anderen Weg gesucht. Daher sind die nachfolgenden Vorgehensweisen heute deutlich populärer als das Architektenhaus. Sicher spielt aber auch der vermeintlich geringere Preis eine Rolle:

  • Architektenhaus, Architekt plant und betreut den Bau laut Vertrag, übergibt das Haus später an Sie
  • Fertighaus, je nach Vertrag sind Sie Käufer des fertigen Hauses oder Bauherr
  • Bauträgerhaus, ein Unternehmen baut ein Neubauhaus, sie kaufen es gemäß Vertrag meist vor oder während der Erstellungsphase

Verträge rund ums Haus: Organisatorische Mindestanforderungen an den Vertrag

Ein Punkt dürfte Ihnen bei allen drei Varianten als Gemeinsamkeit sofort auffallen: immer ist es ausschlaggebend, was im Vertrag steht.

Mit dem Vertrag steht und fällt tatsächlich alles.

Verträge rund ums Haus: Die vertraglichen Grundlagen entscheiden bei vielen Bauherren schon über Erfolg oder Misserfolg

Daher ist ein Bauberater und Baubegleiter schon vor Vertragsabschluss unbedingt hinzuziehen.

Nur so vermeiden Sie zahlreiche Vertragspunkte zu Ihren Ungunsten, die aber scheinbar eindeutig in Ihrem Sinne beschrieben sind.

Auf was Sie alles zu achten haben und wo unsere Tätigkeit als Bauberater sowie als Baubetreuer und Baubegleiter beginnt, haben wir nachfolgend entsprechend ausführlich für Sie zusammengestellt.

Verträge rund ums Haus: Vertragliche Mindestanforderungen laut Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

Dazu gehören auch die Mindestanforderungen, die zu erfüllen sind. Seit Langem fordern Verbände wie der Verband privater Bauherren (VpB) entsprechende Ausführungen.

Die gibt es inzwischen auch, zusammengetragen und veröffentlicht vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Entsprechend wollen wir Ihnen auch hier einen Einblick gewähren.

Bitte berücksichtigen Sie dabei aber immer, dass es ein Leitfaden für Mindestanforderungen ist, nicht aber ein Informationswerk, das eine maximale Qualität sichert. Inhalte und Anforderungen daraus fließen hier ebenfalls ein, außerdem stellen wir diese Mindestanforderungen auch für Sie einfach zu lesen, zusammen.

Verträge rund ums Haus: Versicherungen, zum Teil im Vorfeld abzuschließen

Sicherlich haben Sie sich bereits für eine der genannten Varianten entschieden, wie Sie Ihr neues Haus erhalten wollen – als eigenständiger Bauherr oder als Käufer.

In jedem Fall benötigen Sie auch schon vor Bau- und Planungsbeginn Versicherungen. Je nachdem, ob Sie nun rechtlich als Bauherr oder Hauskäufer auftreten, unterscheidet sich der Umfang maßgeblich.

Danach richtet sich dann der Bedarf der nachfolgenden Versicherungsangebote:

  • Bauherrn-Haftpflichtversicherung
  • Rohbauversicherung
  • Restschuldversicherung
  • Haus- und Grundbesitzer-Versicherung

Darüber hinaus sollten Sie bedenken, dass bei Eigenleistungen private Helfer gesondert von Ihnen versichert werden müssen.

Verträge rund ums Haus: Auch beauftragte Verantwortungsträger müssen versichert sein!

In Bezug auf Bauberatung, Baubegleitung als auch bei der Bauausführung sollten Sie darauf achten, dass die beauftragten Unternehmen entsprechend versichert sind. Insbesondere die Haftpflichtversicherung ist entscheidend. Scheuen Sie sich also nicht, zu diesen Fragen verifizierbare Daten anzufragen.

Verträge rund ums Haus: Risiken nicht nur während der Planungs- und Bauphase

Damit wären wir – immer noch weit vor Planungs- und Bauphase – bei einem anderen, ausgesprochen wichtigen Aspekt.

Jedes Unternehmen, das Sie beschäftigen, also vom Architekten bis hin zum ausführenden Subunternehmen, kann in Insolvenz geraten und eventuelle Verbindlichkeiten dann unter Umständen nicht mehr bedienen.

Bedenken Sie in diesem Zusammenhang auch, dass bestimmte Baumängel erst im Lauf der Zeit sichtbar werden können.

Verträge rund ums Haus: Langfristig über den gesamten Zeitraum rechtlicher Ansprüche absichern!

Es ist also keinesfalls abwegig, dass Sie bereits einige Jahre in Ihrem selbst gebauten Haus wohnen und dann Mängel auftauchen.

Doch in nicht wenigen Fällen gibt es das jeweilige Bauunternehmen oder den Bauträger nicht mehr.

Vielleicht aber eine Nachfolger-Organisation, die für nichts aufkommen muss. Diese Baumängel können aber dadurch, dass oftmals verschiedene Gewerke betroffen sind, schnell den fünfstelligen Bereich erreichen.

Verträge rund ums Haus: Vertragsbedingungen
Vertragsbedingungen über die allgemeinen Konditionen

Folglich ist es wichtig, dass Sie auch hier abgesichert sind – schon bevor Sie überhaupt über Details zum Haus reden, die im Vertrag aufzuführen sind.

Merken Sie sich also: zunächst vereinbaren Sie sämtliche Konditionen, die vor, während und nach dem Hausbau für den Gewährleistungszeitraum entscheidend sind.

Kommen Sie hier zu keiner Einigung, wäre es ein fatales Risiko, dennoch einen Vertrag zu unterzeichnen. Dazu gaben Sie zum Beispiel die nachfolgenden Möglichkeiten:

Verträge rund ums Haus: Teilzahlungsraten
Hauskauf beim Bauträger auf Raten nach Fertigstellung

Viele Bauherren lassen sich bereits an dieser Stelle in einen Vertrag zwängen, der viel zu straff und überdeutlich zu den Vorteilen des Bauträgers ausgelegt ist.

So sind Sie zwar zur Zahlung von Teilbeträgen verpflichtet, doch die anteiligen Größenordnungen als auch der Zeitpunkt der Fälligkeit sind exakt in der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegt.

Solange kein Spatenstich erfolgt ist, muss auch nicht bezahlt werden.

Wenn Sie Leistungen, die noch nicht erbracht wurden, im Voraus bezahlen, diese aber nicht so ausgeführt wurden, wie Sie vereinbart wurden, kann es bereits zu ersten großen Überwürfnissen kommen.

Verträge rund ums Haus: Zahlung nach fertiggestellten Etappen

Nachdem die Erdarbeiten begonnen wurden, können laut dieser Verordnung maximal 30 Prozent fällig werden. Weitere 28 Prozent dann, wenn der Rohbau fertiggestellt ist.

Damit Sie auch während der Gewährleistungspflicht von 5 Jahren nach Bauübergabe nicht das Risiko eines zwischenzeitlich insolvent gewordenen Bauträgers erleiden, ist es zudem dringen angeraten, die letzte Rate als Gewährleistungssicherheit einzubehalten.

Natürlich muss das aber auch erst vertraglich festgelegt werden.

Verträge rund ums Haus: Wirklich alles vertraglich festhalten!

Keinesfalls sollten Sie hier falsche Scham zeigen. Verzichten Sie auf solche Vertragseinzelheiten, kann das auch den finanziellen Ruin für Sie bedeuten!

Etwa dann, wenn Sie nicht in der Lage sind, später aufgedeckte Baumängel zu beheben, dazu aber aufgrund gesetzlicher Bestimmungen eine Pflicht besteht.

Davon abgesehen: auch Sie müssen bei der Bank Ihre Finanzierung entsprechend absichern.

Entsprechende Vertragsbedingungen sind für einen seriösen Bauträger, der ordentlich arbeitet, also kein Hindernis, sondern vielmehr eine Selbstverständlichkeit.

Verträge rund ums Haus: Bürgschaften gegen finanziellen Ausfall verantwortlicher Unternehmen

Auch, wenn Sie als Bauherr vorgehen und ein Bauunternehmen beschäftigen, haben Sie entsprechende Möglichkeiten.

Daher ist es beispielsweise auch sinnvoll, ein Unternehmen als Generalunternehmen einzusetzen.

So haben Sie immer einen Ansprechpartner. Natürlich können Sie aber auch nach Gewerken vorgehen.

Viele Bauunternehmen beschäftigen auch Subunternehmer.

Die haben in den wenigsten Fällen ausreichend Liquidität, für Baumängel aufzukommen.

Eine der Möglichkeiten, die der Gesetzgeber dabei für Sie vorsieht, ist die Baubürgschaft, die sogenannte Vertragserfüllungs- oder Fertigstellungsbürgschaft.

Verträge rund ums Haus: Die Bank des Auftragnehmers verbürgt sich für ihn

Dazu hat der Bauunternehmer die Möglichkeit, einen Bürgen seiner Wahl zu benennen. In der Regel wird es sich dabei um seine Geschäftsbank handeln.

Auch hier gilt wieder: für einen seriösen Bauunternehmer ist auch diese Vereinbarung kein Problem.

Wer sich weigert, auf solche Vereinbarungen einzugehen, muss sich die Frage nach dem Warum gefallen lassen:

soll vielleicht schlampig gearbeitet werden oder hat man den Arbeitsumfang etwa nicht im Griff?

Die Kosten für die Bürgschaft trägt dabei der Bauherr, dafür müssen ihm aber auch sämtliche Urkunden dazu ausgehändigt werden.

Verträge rund ums Haus: Anmerkung zu Hausbau und Hauskauf Verträgen:

Keinesfalls sollten Sie Kosten wie Versicherungen oder eben die Gebühren für eine entsprechende Bürgschaft als zusätzliche Kosten betrachten.

Mit einem seriösen Bauberater bzw. Baubegleitung wie unserem Unternehmen an Ihrer Seite lernen Sie, dass das ebenso selbstverständliche Kostenpunkte sein sollten wie für Ziegelsteine, Mörtel oder Fenster.

Selbst, wenn Sie beispielsweise die Bürgschaft oder die Sicherheitsleistung nicht wirklich benötigen:

Sie stellen sicher, dass an einem Haus nicht vorsätzlich gepfuscht wird. Für Bauträger, Fertighausanbieter oder ausführende Bauunternehmen stellt es vielmehr eine echte Motivation dar, hochwertige Arbeitsleistungen zu erfüllen, die sie zuvor auch vertraglich mit Ihnen vereinbart haben!

Verträge rund ums Haus: Vorsicht, wenn sich Beteiligte massiv gegen solche Vertragsbedingungen sträuben!

Das sind die generellen Punkte und Faktoren, die Sie bereits vor der eigentlichen Hausplanung dringend berücksichtigen sollten.

Nur so stellen Sie sämtliche Verträge auf für Sie gesunde Beine. Für ein seriös tätiges Unternehmen – unabhängig, ob nun Bauberater, Baubegleiter, Fertighaushersteller, Architekt, Bauträger oder Bauunternehmen – stellt es eine Selbstverständlichkeit dar, ordentlich und seriös zu arbeiten.

Damit sind entsprechende Vertragsdetails auch kein Problem.

Sträubt sich ein Unternehmen jedoch, sollten Sie immer vorsichtig werden und sich vor allem die Frage stellen, weshalb ein Unternehmen Vertragsbedingungen, die ein ordentliches Hausplanen und Bauen beinhalten, nicht haben wollen.

Sämtliche weitere Punkte, die Verträge und Vereinbarungen betreffen, stehen im direkten Zusammenhang mit dem Hausbau.

Sie finden sämtliche der wichtigen Punkte unter dem jeweiligen Seitenlink ähnlich aufgebaut einem Glossar, aber ausführlich erklärt.